L’acquisition d’un logement neuf représente un investissement immobilier important, mais saviez-vous qu’il existe des avantages fiscaux comme la TVA à taux réduit ? Cette mesure permet de réduire significativement le coût total de votre achat immobilier dans certaines zones définies. Les principes de la TVA réduite dans l’immobilier neuf La TVA à taux réduit constitue …[Lire l'article]
L’acquisition d’un logement neuf représente un investissement immobilier important, mais saviez-vous qu’il existe des avantages fiscaux comme la TVA à taux réduit ? Cette mesure permet de réduire significativement le coût total de votre achat immobilier dans certaines zones définies.
Les principes de la TVA réduite dans l’immobilier neuf
La TVA à taux réduit constitue un dispositif fiscal majeur pour faciliter l’accession à la propriété dans les quartiers en rénovation urbaine. Alors que le taux normal de TVA s’élève à 20 %, ce dispositif permet de bénéficier d’un taux de 5,5 % sur l’achat d’un logement neuf, générant ainsi une économie substantielle.
Les zones éligibles à la TVA réduite
Les zones ANRU
Les zones concernées par ce dispositif sont principalement les quartiers faisant l’objet d’une convention avec l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU). Ces zones prioritaires bénéficient de travaux de réhabilitation importants pour améliorer le cadre de vie des habitants.
Les quartiers prioritaires de la politique de la ville
Le dispositif s’étend également aux quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) situés dans un périmètre de 500 mètres autour des zones ANRU. Ces zones, définies par décret, visent à favoriser la mixité sociale et le développement urbain.
Pour savoir si votre futur logement est situé dans une zone éligible, vous pouvez consulter le site de votre ville ou vous rapprocher de votre mairie.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la TVA réduite à 5.5 % dans l’immobilier neuf ?
Critères liés au logement
- Le bien doit être un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) : un logement est considéré comme neuf lorsqu’il n’a jamais été habité ou utilisé depuis sa construction. En VEFA, l’achat se fait sur plan, et le logement doit être achevé dans les 24 mois suivant la signature de l’acte authentique.
- L’appartement ou la maison doit être destiné à la résidence principale : cela implique que vous devez y établir votre habitation effective et habituelle pendant au moins 8 mois par an. Les résidences secondaires et les investissements locatifs sont exclus du dispositif.
- Le logement doit être situé dans une zone éligible
Plafonds de ressources en 2025
Les revenus du foyer fiscal ne doivent pas dépasser certains plafonds, basés sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2 :
- 1 personne : 35 515 €,
- 2 personnes : 47 772 €,
- 3 personnes : 57 357 €,
- 4 personnes : 69 086 €,
- 5 personnes : 81 435 €,
- Par personne supplémentaire : +5 548 €.
Ces plafonds sont majorés dans certaines zones géographiques où le marché immobilier est particulièrement tendu (Île-de-France notamment).
Engagement d’occupation
L’acquéreur doit s’engager à occuper le logement comme résidence principale pendant une durée minimale de 15 ans.
En cas de non-respect de l’engagement d’occupation ou en cas de revente avant 15 ans, l’acquéreur devra rembourser la différence de TVA (entre 20 % et 5,5 %) au prorata des années restant à courir, sauf dans les cas dérogatoires suivants :
- décès de l’occupant,
- mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km,
- divorce ou dissolution de PACS,
- invalidité,
- chômage de plus d’un an,
- situation de surendettement.
La transformation du logement en local professionnel ou sa mise en location entraîne également l’obligation de rembourser l’avantage fiscal obtenu.
L’acquéreur doit être en mesure de justifier chaque année du respect de la condition d’occupation à titre de résidence principale, notamment en cas de contrôle fiscal. Il est conseillé de conserver tous les justificatifs de domicile pendant la durée de l’engagement.
En cas de donation ou de succession pendant la période d’engagement, les nouveaux propriétaires doivent reprendre l’engagement d’occupation pour la durée restant à courir, sous peine de devoir rembourser l’avantage fiscal.
Les avantages de la TVA réduite
Impact sur le prix d’achat
La différence entre le taux normal (20 %) et le taux réduit (5,5 %) représente une économie significative sur le prix total du bien immobilier. Cette réduction peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros selon le prix du logement. Par exemple, pour un appartement neuf de 200 000 € TTC, l’économie réalisée peut atteindre environ 24 000 €.
Cumul avec d’autres dispositifs
Cet avantage fiscal peut se combiner avec d’autres aides à l’accession à la propriété, rendant l’acquisition encore plus accessible pour les ménages modestes :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : prêt sans intérêts, accordé aux primo-accédants sous conditions de ressources. Le Prêt à Taux Zéro peut financer jusqu’à 40 % du prix d’achat en zones prioritaires, avec un différé de remboursement possible jusqu’à 15 ans. Ce prêt constitue un excellent levier pour réduire le coût global de votre acquisition immobilière, d’autant plus qu’il s’étale sur une durée pouvant atteindre 25 ans.
- Les aides locales à l’accession : les collectivités territoriales proposent diverses aides financières pour faciliter l’accession à la propriété. Ces subventions varient selon les régions, départements et communes. Elles peuvent prendre la forme de primes à l’accession, d’aides départementales ou de subventions municipales pour les primo-accédants. Certaines communes proposent également des exonérations temporaires de taxe foncière, particulièrement dans les quartiers en rénovation urbaine.
- Les prêts Action Logement : réservés aux salariés du secteur privé, les prêts Action Logement permettent d’emprunter jusqu’à 40 000 € à un taux particulièrement avantageux (0,5 %). Ce financement, limité à 30 % du coût total de l’opération, peut couvrir l’acquisition du logement, les travaux associés et les frais de notaire. C’est une solution particulièrement intéressante pour compléter son plan de financement.
- Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) : prêt conventionné garanti par l’État, accessible sous conditions de ressources. Il propose des taux d’intérêt plafonnés et des frais de dossier limités. D’une durée de 5 à 25 ans, il présente l’avantage de pouvoir être couplé avec l’APL accession et évite les frais de caution bancaire grâce à la garantie de l’État. Ce prêt constitue souvent la base du financement principal pour les ménages modestes.
Les démarches pour obtenir la TVA réduite
Constitution du dossier
La demande de TVA réduite nécessite la préparation d’un dossier comprenant :
- l’avis d’imposition N-2,
- une attestation sur l’honneur d’occupation du logement,
- un justificatif de domicile,
- la copie de la carte d’identité,
- le compromis de vente.
Calendrier et délais
Le dossier doit être constitué avant la signature de l’acte authentique. Il est conseillé d’anticiper la préparation des documents plusieurs mois à l’avance pour éviter tout retard dans la transaction.
La TVA à taux réduit constitue un levier fiscal important pour faciliter l’accession à la propriété dans les zones en rénovation urbaine. Ce dispositif, combiné à l’expertise et l’accompagnement de Square Habitat Patrimoine, permet de concrétiser votre projet immobilier en toute sérénité. N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour étudier votre éligibilité et bénéficier de notre accompagnement personnalisé.
Questions fréquentes sur la TVA réduite dans le neuf
Les plafonds de ressources pour bénéficier de la TVA réduite sont basés sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2. Pour une personne seule, le plafond est de 35 515 €, pour un couple il est de 47 772 €. Une majoration de 5 548 € s’applique par personne supplémentaire à charge.
Non, le logement acquis avec une TVA réduite doit impérativement être utilisé comme résidence principale pendant au moins 15 ans. La location n’est pas autorisée, sauf cas exceptionnels (mutation professionnelle, divorce…) et nécessite une autorisation préalable de l’administration fiscale sous peine de devoir rembourser l’avantage fiscal.
Le taux de TVA applicable aux travaux réalisés par une SCI dépend de deux critères :
1/ Pour une SCI non assujettie à la TVA (location nue)
- TVA à 10 % pour les travaux de rénovation et d’amélioration.
- TVA à 5,5 % pour les travaux d’amélioration énergétique.
- TVA à 20 % pour les travaux d’agrandissement et construction neuve.
2/ Pour une SCI assujettie à la TVA (location meublée professionnelle)
- TVA à 20 % sur tous les travaux, mais avec possibilité de récupération.
