L’immobilier offre de multiples opportunités d’investissement, parmi lesquelles la nue-propriété demeure une stratégie méconnue et particulièrement avantageuse pour les investisseurs avisés. Cette approche singulière de l’investissement immobilier mérite une attention particulière pour ceux qui souhaitent optimiser la constitution de leur patrimoine. Dans cet article, nous explorerons les atouts de ce dispositif, en mettant en lumière …[Lire l'article]
L’immobilier offre de multiples opportunités d’investissement, parmi lesquelles la nue-propriété demeure une stratégie méconnue et particulièrement avantageuse pour les investisseurs avisés. Cette approche singulière de l’investissement immobilier mérite une attention particulière pour ceux qui souhaitent optimiser la constitution de leur patrimoine. Dans cet article, nous explorerons les atouts de ce dispositif, en mettant en lumière les services proposés par Square Habitat Patrimoine.
Qu’est-ce qu’un investissement en nue-propriété ?
La nue-propriété repose sur le principe de démembrement de propriété, qui scinde temporairement les droits attachés à un bien immobilier. D’un côté, l’usufruitier bénéficie du droit d’usage et de jouissance du bien (Art. 578 du Code Civil). De l’autre, le nu-propriétaire détient le droit de propriété, sans pouvoir occuper le logement ni percevoir de revenus locatifs pendant la durée du démembrement.
Généralement, la durée de démembrement se situe entre 15 et 18 ans et le montant de la nue-propriété s’élève autour de 65 % en moyenne du prix de vente initial.
À l’issue de cette période prédéfinie, le nu-propriétaire récupère automatiquement l’usufruit et devient pleinement propriétaire du bien, pouvant alors en disposer librement.
Investir dans la nue-propriété : pour qui ?
L’investissement en nue-propriété s’adresse particulièrement à trois profils d’investisseurs :
- les personnes souhaitant se constituer un patrimoine immobilier à moyen/long terme sans avoir besoin de revenus locatifs immédiats (par exemple, en préparation de la retraite),
- les contribuables fortement imposés cherchant à optimiser leur fiscalité, notamment ceux soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ou disposant déjà de revenus fonciers significatifs,
- les investisseurs expérimentés désireux de diversifier leur patrimoine avec un produit immobilier premium, particulièrement dans les zones tendues où les prix en pleine propriété sont élevés.
Quels sont les avantages d’un achat en nue-propriété ?
Un investissement optimisé par la décote
La nue-propriété présente un avantage financier majeur grâce à sa décote de prix, qui correspond à la valorisation des loyers non perçus pendant la période de démembrement. La décote représente l’équivalent de 15 à 17 années de loyers, perçus immédiatement et non fiscalisés, sans risque de vacance locative ni frais de gestion. Cette décote rend l’investissement plus accessible en réduisant le montant à financer. L’investisseur bénéficie ainsi d’un coût d’acquisition optimisé, avec des frais de notaire calculés sur le prix décoté et un besoin de financement moins important. Cette mécanique permet d’accéder à des biens immobiliers de qualité avec un effort de trésorerie mieux maîtrisé, particulièrement dans les zones où les prix d’achat sont élevés.
Valorisation du patrimoine
Investir en nue-propriété constitue une stratégie patrimoniale doublement avantageuse sur le long terme. À l’issue de la période de démembrement, l’investisseur récupère automatiquement la pleine propriété du bien, bénéficiant ainsi de sa valeur totale. De plus, pendant toute la durée du démembrement, le bien profite naturellement de l’évolution du marché immobilier et de sa potentielle plus-value. Cette double valorisation – récupération de l’usufruit et appréciation du marché – s’opère sans les contraintes de gestion locative, puisque celle-ci est assurée par l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement.
Optimisation fiscale
L’investissement en nue-propriété présente de nombreux atouts fiscaux :
- Premièrement, la décote appliquée correspond à des loyers non perçus et donc non fiscalisés, sans aucun coût lié à l’exploitation du logement (taxe foncière, charges de copropriété, coûts d’entretien…).
- Par ailleurs, la valeur du bien en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pendant toute la durée du démembrement, permettant ainsi d’optimiser sa situation fiscale globale.
- Les intérêts d’emprunt génèrent un déficit foncier que l’investisseur peut déduire immédiatement de ses revenus fonciers existants ou reporter sur les dix années suivantes, offrant ainsi une opportunité supplémentaire d’optimisation fiscale.
- Enfin, en cas de revente, la plus-value éventuelle est calculée sur le prix d’achat en pleine propriété, réduisant ainsi la base imposable.
Cette combinaison d’avantages fiscaux fait de la nue-propriété un outil particulièrement efficace de structuration patrimoniale.
Diversification du patrimoine
L’investissement en nue-propriété combine les avantages fondamentaux de l’immobilier – actif tangible et résilient – avec une optimisation fiscale unique, puisqu’aucun revenu locatif ne vient alourdir la fiscalité du patrimoine existant.
Dans une stratégie de diversification patrimoniale globale, l’immobilier s’impose comme une valeur refuge incontournable. La nue-propriété permet précisément d’accéder à cette classe d’actifs tout en préservant l’équilibre fiscal de son patrimoine. Cette approche offre ainsi une exposition maîtrisée à l’immobilier, complémentaire aux autres classes d’actifs comme les valeurs mobilières, permettant de construire un patrimoine robuste et équilibré sur le long terme.
Transmission facilitée
L’investissement en nue-propriété offre également des avantages significatifs en matière de transmission patrimoniale. Dans le cadre d’une donation ou d’une succession, la valorisation fiscale de la nue-propriété est encadrée par l’Art. 669 II du Code Général des Impôts, qui définit un barème avantageux.
Ainsi, lorsque l’usufruit temporaire restant à courir est supérieur à 10 ans, la valeur fiscale de la nue-propriété est fixée à 54 % de la valeur du bien (soit 100 % – 2 x 23 %). Pour un usufruit restant inférieur à 10 ans, cette valeur est portée à 77 % (soit 100 % – 23 %).
Cette valorisation fiscale optimisée permet de réduire significativement l’assiette des droits de mutation à titre gratuit, offrant ainsi un levier supplémentaire dans l’organisation de la transmission patrimoniale.
Les atouts complémentaires de l’immobilier neuf
L’investissement en nue-propriété dans l’immobilier neuf offre des avantages supplémentaires significatifs :
- la performance énergétique des constructions neuves (normes RE2020) garantit une meilleure valorisation du bien sur le long terme et des charges maîtrisées,
- les frais de notaire réduits sur le neuf (2-3 % contre 7-8 % dans l’ancien) s’appliquent sur le prix décoté de la nue-propriété, optimisant davantage le coût global d’acquisition,
- les garanties constructeur (garantie décennale, garantie de parfait achèvement, garantie biennale) sécurisent l’investissement pendant les premières années,
- les immeubles neufs nécessitent peu d’entretien pendant la période de démembrement, réduisant les risques de charges exceptionnelles pour l’usufruitier.
Square Habitat Patrimoine vous accompagne
Square Habitat Patrimoine vous accompagne dans votre projet d’investissement en nue-propriété en vous proposant une analyse personnalisée de vos besoins et objectifs, ainsi qu’une sélection de programmes immobiliers neufs soigneusement choisis. Nos experts simplifient le processus d’achat, de la négociation à la signature du contrat. Pour en savoir plus, contactez-nous.
Questions fréquentes sur l’investissement en nue-propriété
Acheter en nue-propriété permet d’acquérir un bien avec une décote de prix pouvant aller jusqu’à 40 % , d’optimiser sa fiscalité et de bénéficier de revenus locatifs à long terme.
Donner un bien en nue-propriété permet de réduire les droits de succession et de transmettre un patrimoine qui a une valeur plus importante.
Dans un investissement en nue-propriété, c’est l’usufruitier qui est redevable de la taxe foncière pendant toute la durée du démembrement. Le nu-propriétaire n’a donc pas cette charge à assumer jusqu’à la reconstitution de la pleine propriété.
Cette répartition découle de l’Art. 608 du Code Civil qui stipule que l’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les impôts et autres charges qui sont considérées comme charges des fruits.
